Steuerberatungsgesellschaft Lorenz – Ihr Steuerberater aus Halle

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Diese Seite möchten wir dazu nutzen, Ihnen einen kurzen Überblick über die Hintergründe und den Ablauf der anstehenden Grundsteuerreform zu vermitteln.

  Dabei werden die folgenden Fragen geklärt:

  • Wie gestaltet sich der zeitliche Ablauf der Grundsteuerreform?
  • Warum müssen Sie eine Erklärung einreichen?
  • Wie wird die neue Grundsteuer nun berechnet?
  • Welche Daten benötigen Sie?
  • Wie und wann ist die Erklärung beim Finanzamt einzureichen?
  • Wie können wir Ihnen dabei helfen?
     

Überblick über den zeitlichen Ablauf der Grundsteuerreform: 

 2018 Einstufung des alten Berechnungsmodells als verfassungswidrig 
 2018-2021 Schaffung neuer gesetzlicher Grundlagen und Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwertes
 01.2022 Erster Hauptfeststellungszeitpunkt
 Juni 2022 Postalische Aufforderung zur Abgabe der Erklärung (Ankündigung lt. Finanzministerium des Landes Sachsen-Anhalt)
 07.2022 Freischaltung der ELSTER-Schnittstelle zur digitalen Übermittlung der Erklärung
 10.2022 Letzter Abgabetermin für die Erklärung
 01.01.2025  Erhebung der neuen Grundsteuer
 01.2029 Zweiter Hauptfeststellungszeitpunkt


Warum muss eine Erklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwertes eingereicht werden?

Viele kennen noch die alten Einheitswertbescheide, welche vor allem in den neuen Bundesländern zum großen Teil noch auf Daten aus den 1930er Jahren beruhen. Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis solch veralteter Werte wurde vom Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig eingestuft, da nach dem alten Berechnungsmodell für identische Grundstücke unterschiedliche Einheitswerte und in der Folge auch unterschiedliche Grundsteuerbeträge resultieren konnten. Daraufhin wurde der Gesetzgeber nun gezwungen, eine Reformation der Grundsteuerberechnung vorzunehmen.

Die Folge dessen ist, dass fortan zu den sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkten in regelmäßigen Abständen eine Bewertung aller Grundstücke in Deutschland zu erfolgen hat, sodass mit Hilfe des so ermittelten Grundsteuerwertes eine Grundsteuer gerecht und gleichmäßig festgesetzt werden kann. Das Ziel, Grundstücke gleicher Lage, Größe und Ausstattung auch mit gleicher Grundsteuer zu belasten, soll damit erreicht werden. Im Zuge dieser Entwicklung müssen daher für ca. 36 Millionen Grundstücke in Deutschland im Jahr 2022 Feststellungserklärungen durch die Grundstückseigentümer eingereicht werden.

Sachsen-Anhalt hat sich dabei für das sogenannte Bundesmodell entschieden und wendet einfach die durch die Bund geschaffenen gesetzlichen Regelungen an. Ggf. ist zu beachten, dass in Bundesländern wie Bayern auch ganz andere Berechnungsmodelle Anwendung finden können.
 

Wie wird die Grundsteuer nun berechnet?

Wie bereits im alten Berechnungsmodell erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer in einem 3-stufigen Verfahren.

  • Stufe: Berechnung des Grundsteuerwertes
  • Stufe: Berechnung des Grundsteuermessbetrages
  • Stufe: Berechnung der Grundsteuer

In einem ersten Schritt wird im Rahmen einer Feststellungserklärung für Ihr Grundstück nach gesetzlich festgelegten Bewertungsverfahren auf den Stichtag des 01.01.2022 ein Grundsteuerwert ermittelt. Aufgrund der vorgegebenen Verfahren ist zu beachten, dass der Grundsteuerwert erheblich vom Verkehrswert des Grundstücks abweichen kann und dabei auch oftmals deutlich unter dem diesem liegt.

Je nachdem wie Ihr Grundstück bebaut bzw. genutzt wird, ermittelt sich der Grundsteuerwert nach 2 unterschiedlichen Verfahren:

  • Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum gilt das Ertragswertverfahren.
  • Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und Teileigentum ist das Sachwertverfahren
  • Unbebaute Grundstücke werden lediglich mithilfe des Bodenrichtwertes bewertet.

Der so ermittelte Grundsteuerwert (Ertragswert oder Sachwert) wird im zweiten Schritt schließlich mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell (wie auch in Sachsen-Anhalt) beträgt diese für im Ertragswertverfahren bewertete Grundstücke 0,31 Promille und im Sachwertverfahren bewertete Objekte 0,34 Promille. So ergibt sich letztlich der sogenannte Grundsteuermessbetrag.

Schließlich erfolgt im dritten und letzten Schritt des Verfahrens die Ermittlung der zu zahlenden Grundsteuer, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der entsprechenden Gemeinde multipliziert wird.  
 

Welche Daten benötigen Sie?

Die benötigten Daten sind in erster Linie von der Art Ihrer Immobilie und dem folglich anzuwendenden Bewertungsverfahren abhängig:

Ertragswertverfahren:

  • Grundstücksdaten: Lagedaten, Fläche des Grundstücks, Bodenrichtwerte vom 01.01.2022
  • Gebäudedaten: Das Alter des Gebäudes (ggf. sind Sanierungen sind zu beachten), Wohnfläche, Mietniveaustufe, monatliche Nettokaltmiete je m²

Sachwertverfahren:

  • Grundstücksdaten: Lagedaten, Fläche des Grundstücks, Bodenrichtwert vom 01.01.2022
  • Gebäudedaten: Herstellungs- bzw. Regelherstellungskosten des Gebäudes, Bruttogrundflächen, Alter des Gebäudes (ggf. sind auch hier Sanierungen zu beachten)

Wie und wann können Sie die Erklärung beim Finanzamt einreichen?

Aktuell ist eine ausschließlich elektronische Einreichung über ELSTER vorgesehen. Eine Abgabe der Erklärung in Papierform ist nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Dies könnte gegeben sein, wenn bspw. kein Computer vorliegt oder bei einem zu hohen Alter eine elektronische Einreichung unzumutbar erscheint.

Da teilweise noch die Formulare geändert werden, ist eine Übermittlung der Erklärung frühestens ab dem 01.07.2022 zu erwarten.

 

Wie können wir Sie unterstützen?

Wir, die Steuerberatungsgesellschaft Lorenz mbH, unterstützt Sie bei der Abgabe der Feststellungserklärung gern in sämtlichen Punkten. Angefangen von einem grundlegenden Beratungsgespräch, über die Bestimmung der Grundstücksart, das Sammeln aller Informationen sowie die anschließende elektronische Einreichung der Erklärung stehen wir Ihnen zur Seite. Darüber hinaus prüfen wir natürlich auch die Bescheide der Finanzverwaltung und archivieren Ihre Daten sicher und DSGVO-konform bis zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt.

Für sämtliche Fragen können Sie gern die Kontaktmöglichkeiten auf unserer Seite nutzen.

Sollten Sie uns direkt zur Erstellung einer Grundsteuererklärung beauftragen wollen, können Sie gern das folgende Auftragsformular nutzen. Eine Beispielrechnung hinsichtlich der zu erwartenden Gebühren finden Sie ebenfalls im Formular. Diese rechnen wir auf Basis der gesetzlichen Grundlage entsprechend der Steuerberatervergütungsverordnung ab.
 

Auftragsformular zur Grundsteuererklärung:

Auftrag_Grundsteuer.pdf

 

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